Schadensersatz aus einem Pachtvertrag droht, wenn wie im konkreten Fall, als Ackerland verpachtete Flächen stattdessen langjährig als Grünland genutzt werden. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im April 2017 und stellte fest, dass es dem beklagten Pächter rechtlich und tatsächlich faktisch möglich gewesen wäre, den Schadenseintritt durch eine rechtzeitige Änderung der Nutzung von Grünland zu Ackerland („Umbruch“) abzuwenden – hierzu sei er vertraglich verpflichtet gewesen.
Der Schadensersatz entstehe alleine aus der Tatsache, dass der Pächter nicht gehandelt habe, obwohl sich Rahmenbedingungen erkennbar verändert hätten. Ein Pächter kann also verpflichtet sein kann, dem Verpächter den Teil des Schaden zu ersetzen, der durch die europarechtlich vorgegebene Einordnung der gepachteten Flächen als Dauergrünland entsteht. Bei der Bemessung des Schadens sei allerdings ein Mitverschulden des Verpächters zu berücksichtigen.
In dem Verfahren hatte der verstorbene Ehemann der Klägerin im Jahr 2000 mehrere Grundstücke „zur landwirtschaftlichen Nutzung“ an den Beklagten verpachtet. In dem Pachtvertrag wurden drei Flächen, die Gegenstand des Rechtsstreits sind, mit ‚A’ für Ackerland gekennzeichnet.
Bereits bei Übergabe der Grundstücke wurden diese als Grünland genutzt. Auch der Beklagte, der Unternehmer ist und sich mit der Haltung und Zucht von Pferden befasst, nutzte sie mit Kenntnis der Verpächter-Seite (hier entsteht ein mögliches Mitverschulden) über die gesamte Pachtzeit hinweg als Grünland zur Pferdehaltung.
Nach der Rechtslage zu Beginn des Pachtverhältnisses durften die Grundstücke unabhängig von der Dauer ihrer Nutzung als Grünland in Ackerland umgewandelt werden. Seitdem haben sich die rechtlichen Rahmenbedingungen jedoch für beide Seite erkennbar geändert. Da die Grundstücke zum Anbau von Gras oder anderen Grünfutterpflanzen genutzt wurden und mindestens fünf Jahre lang nicht Bestandteil der Fruchtfolge eines landwirtschaftlichen Betriebs gewesen waren, unterliegen sie nicht nur landesrechtlichem Gesetz, sondern auch dem Dauergrünland-Erhaltungsgesetz (dem liegen Vorgaben der Europäischen Union zugrunde). Die Klägerin verlangte letztlich Schadensersatz mit der Begründung, der Beklagte habe der Entstehung von Dauergrünland entgegenwirken müssen und sie könne nun bei einer Weiterverpachtung nicht mehr die höheren Pachtzinsen für Ackerland erzielen sondern nur noch eine niedrigere Pacht für Grünland.
Werden als Ackerland verpachtete Flächen als Grünland genutzt, entspricht es ordnungsmäßiger Bewirtschaftung, die Ackerlandeigenschaft zu erhalten und die Entstehung von Dauergrünland durch einen rechtzeitigen Umbruch abzuwenden. Der Pächter hat nämlich soweit möglich dafür zu sorgen, dass die in dem Pachtvertrag benannten Nutzungsmöglichkeiten bestehen bleiben. Darüber hinaus muss er die Rechtsentwicklung beobachten und handeln, wenn weitreichende rechtliche Änderungen im Raum stehen, die einen erheblichen Wertverlust der gepachteten Flächen nach sich ziehen können und – wie in diesem Fall – erkennbar in landwirtschaftlichen Zirkeln diskutiert wird.
Das Mitverschulden des Verpächters kann entstehen, wenn er es unterlässt, den Pächter zu einem rechtzeitigen Umbruch anzuhalten, sofern ihm wie in diesem konkreten Fall die Nutzung als Grünland bekannt war und er die drohende Entstehung von Dauergrünland erkennen konnte. Das würde jedoch klar voraussetzen, dass der Verpächter etwa aktiver Landwirt ist und er die Lage fachlich beurteilen kann.
