Bei diesem Mietrechtsfall schien zunächst einmal alles klar und deutlich, der juristische Teufel steckte jedoch im Detail und den Umständen: Die Beklagten sind Mieter eines Einfamilienhauses der Kläger, also der Vermieter. Im Dezember 2008 teilten sie diesen mit, dass sich im Haus aufgrund baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser bilden würden. Bei einem Ortstermin betonten die Vermieter, dass ihrer Ansicht nach das Heiz- und Lüftungsverhalten der Beklagten dafür verantwortlich sei. Die beklagten Mieter sahen dies aber anders und minderten daraufhin die vereinbarte Bruttomiete in Höhe von 1.550 Euro pro Monat für die Monate März 2009 bis Juni 2010 um jeweils 310 Euro.
Danach kündigten die Hausbesitzer das Mietverhältnis im Januar 2010 wegen des bis dahin aufgelaufenen Mietrückstands in Höhe von 3.410 Euro (mehr als zwei Monatsmieten) fristlos. Mit ihrer Klage verlangten sie die Zahlung des bis Januar 2010 aufgelaufenen Mietrückstands plus Zinsen und auch die Räumung des Hauses. Das angerufene Amtsgericht ließ ein Sachverständigengutachten einholen und stellte keinen zur Minderung berechtigenden Mangel fest. Damit wurde der Klage in vollem Umfang stattgegeben.
Die beklagten Mieter glichen daraufhin den für die Monate Februar 2010 bis Mai 2010 aufgelaufenen Mietrückstand aus und zahlten ab Juli 2010 unter Vorbehalt wieder die volle Miete. Die Angelegenheit ging daraufhin in die Berufung, wobei die Mieter im Februar 2011 den zu diesem Zeitpunkt noch offenen Mietrückstand vollständig ausglichen. Nachdem die Parteien die Hauptsache – die 3.410 Euro – übereinstimmend für erledigt erklärt hatten, wurden die Mieter vom Berufungsgericht zwar noch zur Zahlung von Zinsen verurteilt, die Klage hinsichtlich der Räumung aber abgewiesen. Die Begründung des Gerichts war, dass die Beklagten kein Verschulden an der Nichtzahlung der Miete treffe und diese sämtliche Rückstände im Februar 2011 ausgeglichen hätten.
Nur begrenzter Schutz oder Milde für Mieter
Die anschließend vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision hatte Erfolg für die klagenden Vermieter des Hauses. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte entschieden, dass der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten hat, wenn ihm dabei Vorsatz oder Fahrlässigkeit anzulasten ist. Für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters bestehe dann kein Anlass, wenn der Mieter die Ursache eines Mangels (im konkreten Fall also denSchimmelbefall) fehlerhaft einschätzt. Der Mieter könne bei Zweifeln die Miete schließlich unter Vorbehalt zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibe, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte vorzunehmen. Auf diese Weise könne er dem Risiko einer fristlosen Kündigung entgehen.
Im hier beschriebenen Fall musste sich für die beklagten Mieter die Vermutung aufdrängen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine höhere Luftfeuchtigkeit und damit eine erhöhte Gefahr von Schimmelbildung in der gemieteten Wohnung bedeute – und somit das Lüftungsverhalten entsprechend angepasst werden müsse.
Eine Mietminderung in der beschriebenen Form sei daher unangemessen und die Mietrückstände wurden von den Mietern erst im Februar 2011 vollständig ausgeglichen. Da diese Zahlung nicht mehr innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Schonfrist erfolgte, war die Kündigung wirksam, so dass die Beklagten zur Räumung verpflichtet seien. Maßgeblich ist hier, dass eine solche fristlose Kündigung dann möglich ist, wenn in einem Zeitraum der sich über mehr als zwei Zahlungstermine erstreckt, der Mieter mit der Zahlung der Miete in einer Höhe in Verzug ist, die der Miete für zwei Monate entspricht.
BGH Karlsruhe – Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11
