Es scheint schwierig. Die Frage, die dabei im Raum steht, heißt: Was ist eine wesentliche Änderung der Miethöhe bei Gewerbeobjekten? Was muss schriftlich festgehalten werden, was nicht? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dazu im November 2015 eine glasklare Antwort gefunden. Ganz einfach – alles ist wesentlich, was eine Mietsache betrifft. Es sei angesichts der Vielgestaltigkeit von Mietverhältnissen eben nicht möglich zum Beispiel eine feste Prozentgrenze festzulegen, bis zu der eine Mietänderung nicht wesentlich sei. Die Annahme, es gäbe eine Erheblichkeitsgrenze, sei mit dem Gebot der Rechtssicherheit für die Mietparteien, speziell für die Mieter, nicht vereinbar.
Im konkreten Fall vereinbarten die Mieter mit ihren Vermietern eine Mieterhöhung um rund 1,5 Prozent. Die Vereinbarung wurde jedoch nicht schriftlich festgehalten, sondern erfolgte mündlich. Die Mieter vertraten die Meinung, dass eine solche Mieterhöhung schriftlich festgehalten werden müsse. Da dies nicht geschehen sei, habe ein Verstoß gegen eine Formvorschrift vorgelegen. Und kündigten daher ihren bisherigen Mietvertrag mit der vereinbarten Frist.
Die Vermieter hielten die Kündigung für eine nur unwesentliche Änderung der Miethöhe – ohne Formzwang. Davon könne ihrer Meinung nach bei einer Mieterhöhung von rund 1,5 Prozent nicht die Rede sein. So kam der Fall schließlich vor Gericht, wo sowohl das Landgericht Hechingen als auch das Oberlandesgericht Stuttgart ein Recht zur ordentlichen Kündigung verneinten. Das Mietverhältnis sei zu dem nur befristet gewesen und ein Verstoß gegen eine Formvorschrift habe nicht vorgelegen. Zudem sei eine Mieterhöhung von knapp zwei Prozent als unwesentliche Vertragsänderung einzustufen.
Der darauf hin angerufene BGH sah das jedoch ganz anders und hob daher die Entscheidung des Oberlandesgerichts auf. Die Änderung der Miethöhe stelle stets eine wesentliche und dem Formzwang des § 550 BGB unterfallende Vertragsänderung dar. Dies gelte vor allem dann, wenn eine Änderung für mehr als ein Jahr erfolge und vom Vermieter nicht jederzeit widerrufen werde könne. Darüber hinaus sei es im Übrigen unerheblich, ob die Miete erhöht oder ermäßigt werde – beide Fälle unterlägen dem genannten Formzwang einer schriftlichen Dokumentation.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.11.2015 – AZ – XII ZR 114/14 –
