Die Ansprüche eines Vermieters wegen Renovierungskosten sind im Bürgerlichen Gesetzbuch eindeutig geregelt. Sechs Monate nach Rückgabe einer Mietsache kommt es zur Verjährung und die Kosten können gegenüber den ehemaligen Mietern nicht mehr weiter beansprucht werden.
Einige Vermieter versuchen dies schon lange zu umgehen, in dem sie in den Formularen des Mietvertrags, beziehungsweise den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) andere Klauseln verwenden die diese Sechsmonatsfrist aufheben sollen.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt mit einem Urteil vom Anfang November 2017 ganz deutlich gemacht, dass dies nicht zulässig ist. Entsprechende Ersatzansprüche aus Renovierungskosten können ausschließlich innerhalb der gesetzlichen Frist geltend gemacht werden. Eine entsprechende Klage, einen längeren Zeitraum aufgrund des verwendeten Formular-Mietvertrags zuzulassen, wird damit höchstrichterlich nicht zugestanden.
Die Beklagte war seit 2003 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Nach Kündigung des Mietverhältnisses erhielt die Vermieterin die Wohnung Ende Dezember 2014 zurück. Erst im Oktober 2015 nahm die Klägerin die beklagte Mieterin auf Zahlung eines Schadensersatz in Höhe von rund 16.000 Euro in Anspruch. Grund seien an der Wohnung eingetretene Schäden während der Mietzeit.
Die ehemalige und jetzt beklagte Mieterin wies auf die gesetzliche Lage hin und sah die Forderung als verjährt an. Dem begegnete die Klägerin mit einem Verweis auf den von ihr verwendeten Formularmietvertrag. Sie berief sich auf die darin enthaltenen Bestimmung, dass Ersatzansprüche beziehungsweise Renovierungskosten des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen erst zwölf Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren.
Der VIII. Zivilsenat des BGH entschied in seinem Urteil, dass eine Regelung in einem Formular-Mietvertrag, durch die ein Vermieter die nach dem Gesetz vorgesehene sechsmonatige Verjährung verlängert, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist.
Im konkreten Fall wurde deutlich, dass die Ansprüche des Vermieters gegenüber der gesetzlichen Regelung in zweifacher Hinsicht nicht zulässig sind. Zum einen wurde die Frist, nach deren Ablauf diese Ansprüche verjähren, von sechs auf zwölf Monate verdoppelt. Zum anderen verändere die Klausel zusätzlich den Beginn des Fristlaufs, indem sie nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache, sondern auf das (rechtliche) Mietvertragsende abstelle. Beide Regelungsinhalte sind mit dem wesentlichen Grundgedanken des BGB nicht zu vereinbaren und stellen bereits aus diesem Grund eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten dar.
Ein Hauptgrund macht die Entscheidung besonders deutlich: Die ehemalige Mieterin (die Beklagte) hat nach der Rückgabe der Mietsache auf diese keinen Zugriff mehr und kann somit auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen. Es sei, so der BGH, nicht ersichtlich, warum diese Prüfung nicht regelmäßig in der vom Gesetz vorgesehen Verjährungsfrist von sechs Monaten vorgenommen werden könne. Das erklärte Ziel des Gesetzgebers mit der kurzen Verjährungs-Regelung bestehe aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit (zeitnah zur Rückgabe der Mietsache), um so eine “möglichst schnelle” Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen – und damit natürlich auch über eventuell anstehende Renovierungskosten.
