Lässt der Vermieter die Zufahrt zu einem gewerblichen Mietobjekt über mehrere Wochen durch einen Lkw versperren, so rechtfertigt dies die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Davor muss allerdings zunächst eine Abmahnung durch den Gewerbe-Mieter stehen, doch ansonsten handelt es sich um eine schwerwiegende Verletzung der Pflichten des Vermieters, so das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf.
Der Mieter einer Gewerbehalle kündigte nach erfolgloser Abmahnung das Mietverhältnis fristlos, da die Vermieterin die einzige Zufahrt zur Halle über mehrere Wochen mit einem Lkw blockierte. Diese begründete ihr Verhalten mit der Sicherung ihres Vermieter-Pfandrechts. Da der gewerbliche Mieter sämtliche Zahlungen aufgrund der Kündigung einstellte und die Vermieterin dies nicht anerkannte, erhob sie Klage auf Zahlung.
Bereits in der ersten Instanz beurteilte das Landgericht Kleve die Sache eindeutig im Sinne des Mieters, was dann im März 2016 vom OLG ebenso klar bestätigt wurde. In einem solchen Verhalten liege eine „schwerwiegende Verletzung der Pflicht zur Überlassung des ungestörten Mietgebrauchs“. Durch das langfristige Blockieren der Gewerbehalle sei dem Gewerbe-Mieter eine vertragsgemäße Nutzung der Halle letztlich unmöglich gemacht worden.
Dabei ist es übrigens unerheblich, ob der Mieter die Halle tatsächlich nutzt oder nicht. Die Vermieterin sei nach dem Mietvertrag verpflichtet gewesen, die Halle für die vereinbarten Zwecke zur Verfügung zu stellen und daher stets einen ungehinderten Zugang zu ermöglichen. Die Vermieterin könne sich zudem nicht auf ein ihr möglicherweise zustehendes Vermieterpfandrecht berufen dürfen. Denn zum einen hätten die in der Halle befindlichen Gegenstände nicht einem Pfandrecht unterlegen – und zum anderen habe die Vermieterin ein ihr möglicherweise zustehendes Selbsthilferecht erheblich überschritten. Allenfalls sei in einem solchen Fall ein kurzfristiges Versperren bis zur Anrufung der Gerichte, die für die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes zuständig sind, in Betracht zu ziehen.
Eine fristlose Kündigung des Gewerbe-Mieters ist also in zweierlei Hinsicht gerechtfertigt: Der Vermieterin habe kein Anspruch auf Mietzahlung zugestanden, da durch die fristlose Kündigung des Mieters das Mietverhältnis beendet war. Zudem sei eine permanente Blockade eindeutig gegen den vereinbarten Mietzweck gerichtet.
Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 08.03.2016, AZ – I-24 U 59/15 –
