Der mit der Anpassung einer Betriebskosten-Vorauszahlungen verfolgte Zweck, nämlich die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen, ist nicht hinreichend berücksichtigt, wenn die aktuellen Abrechnungen bereits fehlerbehaftet sind. Das wurde jetzt ganz eindeutig und ausgesprochen richtungweisend entschieden.
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Vermieter nach einer Nebenkostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur insoweit berechtigt ist, als das sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht.
Was war der Hintergrund? In zwei Verfahren verlangte der Vermieter als Kläger die Räumung und Herausgabe der von den beklagten Mietern bewohnten Wohnungen. Dieser erhöhte in beiden Fällen mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 die Betriebskosten-Vorauszahlungen und passte diese auch in den Folgejahren dem jeweiligen Abrechnungsergebnis an, ohne dass diese Erhöhungen von den Mietern gezahlt wurden.
Dagegen sprach nach Meinung der Mieter, dass die Abrechnungen des Klägers inhaltliche Fehler hatten – welche die Beklagten beanstandeten und bei deren Korrektur kein Saldo zum Nachteil der Beklagten übrig blieb. Im einen Verfahren zahlten die Beklagten seit dem Jahre 2006 nur einen Teil der von dem Vermieter geforderten Erhöhungsbeträge, während im zweiten Verfahren der Beklagte die Erhöhungsbeträge insgesamt nicht bezahlte. Der Vermieter kündigte beide Mietverhältnisse wegen der ausstehenden Vorauszahlungen fristlos, hilfsweise fristgemäß.
Dazu angestrebte Räumungsklagen des Vermieters sind in den Vorinstanzen abgewiesen worden. Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte keinen Erfolg.
Zwar hatte der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs bislang die Ansicht vertreten, für eine Anpassung der Vorauszahlungen genüge eine formell ordnungsgemäße Abrechnung – damit ohne aufwändige Streitigkeiten über deren Richtigkeit schnell Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen erzielt werden kann. Hieran hält der Senat mit dem aktuellen Urteil aber nicht fest. Denn eine solche Verfahrensweise würde dem Vermieter die Möglichkeit eröffnen aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.
Hinzu kommt, dass der Vermieter laut Urteil zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet ist und es nicht hingenommen werden kann, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht. Letztlich bis hin zu der Situation, dass der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückständen beenden könnte, die alleine darauf beruhten, dass er pflichtwidrig eine fehlerhafte Abrechnung erstellt hat, die den Mieter unberechtigt mit zu hohen Betriebskosten belastet.
Urteil vom 15. Mai 2012 – VIII ZR 245/11
AG Hoyerswerda – Urteil vom 21. Oktober 2010 – 1 C 73/10;
LG Bautzen -Urteil vom 22. Juli 2011 – 1 S 126/10;
und
Urteil vom 15. Mai 2012 – VIII ZR 246/11
AG Hoyerswerda – Urteil vom 15. Juli 2010 – 1 C 144/10;
LG Bautzen – Urteil vom 22. Juli 2011 – 1 S 95/10
