Dinge müssen im häufigen Zugriff des Mieters liegen, um unter die so genannte Kleinreparaturklausel zu fallen. Was das bedeuten kann, hat unser Artikel zur Heiztherme bereits gezeigt. Das dazu gehörige Urteil von 2011 hat jetzt im Juni 2015 ein Update in einem weiteren Fall bekommen. Unterliegen jedoch Spiegel, Verglasungen und Beleuchtungskörper dem ständigen Zugriff des Mieters? Wurde das 2011’er Urteil bestätigt?
In einem Mietvertrag war folgende, detaillierte Klausel vereinbart: „Die Kosten der kleinen Instandhaltungen, die während der Mietdauer erforderlich werden, sind vom Mieter zu übernehmen, soweit die Schäden nicht vom Vermieter zu vertreten sind. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden bis zum Betrag von Euro 100,- im Einzelfall an Teilen der Wohnung, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie z.B. Hähne und Schalter für Wasser, Gas und Elektrizität, Jalousien, Markisen, WC- und Badezimmereinrichtungen, Verschlussvorrichtungen für Fenster, Türen, Fensterläden, Heiz-, Koch- und Kühleinrichtungen, Spiegel, Verglasungen, Beleuchtungskörper usw. Die Verpflichtung besteht nur bis zu einer jährlichen Gesamtsumme aller Einzelreparaturen von bis zu 8 % der Jahresbruttokaltmiete.“
Der Vermieter (als Kläger) hatte schon eine gute Formulierung mit „die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind“ gewählt, und konnte sich – zusammen mit der korrekt formulierten Aufzählung – vor dem Amtsgericht Zossen damit durchsetzen.
Zu den Kleinreparaturen gehören durchaus Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Weiter gehören dazu wohl auch Rollläden, Markisen, Jalousien und eventuell mitvermietete Einrichtungsgegenstände wie etwa Kühlschränke, Waschmaschinen usw. Die von den Klägern verwendete Klausel betrifft zwar auch Spiegel, Verglasungen, Beleuchtungskörper usw., diese sind aber in dieser Aufzählung in einer sachgerechten Form enthalten, weil diese nicht wie etwa Türverschlüsse, Koch- oder Heizeinrichtungen dem ständigen Zugriff des Mieters unterliegen.
Tatsächlich sind etwa beim Fenster nur die Fensterverschlüsse, die beim Schließens und Öffnens des Fensters vom Mieter in hohem Maße in Anspruch genommen werden, benannt. Dass auch Glasscheiben durch diesen Gebrauch der Abnutzung unterliegen ist nicht ersichtlich und dürfte damit den Grund dafür bilden, dass die Glasscheiben in der Aufzählung der Gegenstände bewusst nicht aufgenommen wurden.
Amtsgericht Zossen, Urteil vom 11. Juni 2015 – AZ 4 C 50/15 –
